土地建物等を譲渡した場合の特例等について

　今回のテーマは、平成28年度税制改正において改正された土地建物等を譲渡した場合の特例等についてです。
　今回、一人住まいの親が亡くなって空き家になった実家（一定の要件を満たすもの）を相続人が売却する場合に、特例で3,000万円まで控除を認めるというものが新たに創設されました。
　近年、空き家問題は増えてきており、祖父母が住んでいた家を相続や贈与により取得し、手がつけられず「空き家」として所有しているケースが増えています。今回の改正は、被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例として平成28年4月1日から適用され、「空き家」の件数が抑制されると期待されます。

特例の対象となる家屋は、次のすべての要件を満たすことが必要です。
１.昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
２.区分所有建物ではないこと
３.相続開始の直前において被相続人以外に居住をしていた者がいなかったこと
４.相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと
　（相続した家屋を取り壊して土地のみを譲渡する場合には、取り壊した家屋について相続の時から当該取り壊しの時
　 まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと、かつ、土地について相続の時から当該譲渡
　 の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと）

特例が適用できる譲渡は次の要件をすべて満たすことが必要です。
１.平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に譲渡すること
２.相続が開始した日から3年を経過する日の属する年の年末までに譲渡すること
３.譲渡対価が1億円以下であること
　（ただし、もともと一体だった被相続人居住用の土地建物を相続から3年後の年末までに切り売りし、その合計額が
　 1億円を超える場合は適用されない。）
４.譲渡資産が、以下のいずれかに該当するものであること
　 �@空き家の実家を新耐震基準に適合するようリフォームして敷地とともに譲渡する場合（ただし、家屋全部を取り
　 壊す等して行う改築には適用されない。）
　 �A空き家の実家を除却し、敷地のみを譲渡する場合
　 ただし�@、�Aにつき相続してから譲渡するまでに、譲渡する建物や敷地を相続人が商売など事業の用に供したり、
　 他へ貸し付けたりしていないこと

この特例は以下の特例と重複して適用することはできません。
１.固定資産の交換の特例
２.収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例
３.交換処分に伴い資産を取得した場合の特例
４.換地処分等に伴い資産を取得した場合の特例
５.収用交換等の場合の特別控除
６.特定事業用資産の買換え・交換の特例
７.大規模住宅地造成事業の施工区域内にある土地等の造成のための交換特例
８.認定事業用地適正化計画の事業用地の区域内の土地等交換の特例
９.承継業務の事業計画の施行区域内にある土地等の交換の特例
１０.特定普通財産とその隣接する土地等の交換の特例
１１.平成21年・22年に土地等の先行取得をした場合の譲渡所得の特例
１２.相続税が取得費に加算される特例(相続財産を譲渡した場合の取得費の特例)

また、親子間や夫婦など特殊関係者間での売買の場合には、適用できません。

　重複適用できる場合としては、「居住用財産の買換え等の特例」「居住用財産の場合の譲渡損失の繰越控除の特例」「特定居住用財産の場合の譲渡損失の繰越控除の特例」と重複して適用することができます。

　最後にこの特例は、確定申告書にこの特例の適用を受けようとする旨等一定の事項を記載するとともに、被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等の登記事項証明書、市町村長の相続開始の直前において被相続人居住用家屋に被相続人が居住していたこと、かつ、被相続人以外に居住をしていた者がいなかったこと等一定の要件を満たす旨の確認書、売買契約書の写し等の添付がある場合に適用することができます。（措法35�J、措規18の2二）

詳しくは
平成28年度税制改正のあらまし(国税庁HP)
もしくは、
空き家の発生を抑制するための特例措置(空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除について(国土交通省HP)
をご覧ください。